Czy wiesz, w jaki sposób możesz „obniżyć” podatek od sprzedaży nieruchomości zgodnie z prawem, mimo że nie upłynęło jeszcze 5 lat od momentu jej nabycia lub wybudowania?
Chcesz wiedzieć, jakie warunki trzeba spełnić, aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Koniecznie czytaj dalej.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Sprzedaż (odpłatne zbycie) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawo wieczystego użytkowania gruntów), stanowiącej majątek prywatny, podlega opodatkowaniu dochodu 19% podatkiem PIT, jeśli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wyjątkiem jest tu nabycie nieruchomości w drodze spadku – pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Dochodem od opodatkowania jest przychód (cena) minus koszty jego uzyskania (cena zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to np. wydatki na modernizację lokalu.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia podwyższane są co roku o stopień inflacji.

Przychodem przy zbyciu w formie zamiany będzie wartość nieruchomości, zbywanej w drodze zamiany (wydatkiem na własne cele mieszkaniowe będzie wartość nabytej nieruchomości).

Ustawa przewiduje jednak możliwość „obniżenia” podatku, jeśli środki (przychód) ze sprzedaży przeznaczony zostanie w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie, na „własne cele mieszkaniowe”.

Co zalicza się do wydatków na cele mieszkaniowe?

Wydatkami poniesionymi na własne cele mieszkaniowe są:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Uwaga: Ustawodawca przewidział wymóg, że w trzyletnim terminie musi nastąpić przeniesienie własności.

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Kto jeszcze może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Ministerstwo Finansów w interpretacji ogólnej wyjaśniło, że do skorzystania z ulgi mieszkaniowej uprawniony jest każdy podatnik, który na własne, niekomercyjne cele mieszkaniowe, dokona zakupu i instalacji między innymi:
• kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej,
• piekarnika,
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki,
• oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych,
• okapu, pochłaniacza,
• mebli, które są trwale połączone konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, w tym tzw. „mebli pod wymiar”.

Powyższa ulga skonstruowana jest w ten sposób, że aby podatek w ogóle nie wystąpił, wydatkować należy cały przychód uzyskany ze sprzedaży (a nie dochód – co często jest mylone).

Wydatki na tzw. cele mieszkaniowe wykazujemy w poz. 25 deklaracji PIT-39 (dochód zwolniony) i obliczamy jako:

(Kwota dochodu x kwota wydatków na cele mieszkaniowe) / Kwota przychodu.

Jak pani Monika i pan Tomasz wyliczyli ulgę mieszkaniową?

Pani Monika sprzedała za 400.000 zł mieszkanie, które otrzymała w darowiźnie. Następnie kupiła kawalerkę za cenę 300.000 zł.
Dochód wynosi 400.000 zł.
Dochód zwolniony wynosi (400.000 x 300.000) / 400.000 = 300.000
Dochód do opodatkowania 400.000 – 300.000 = 100.000
Podatek do zapłaty 100.000 x 19% = 19.000

Pan Tomek kupił za 500.000 nieruchomość, którą sprzedał za 700.000 zł, a następnie kupił mniejsze mieszkanie za 300.000 zł i poniósł wydatki na remont w kwocie 50.000 zł.
Dochód wynosi 200.000 zł (700.000 – 500.000)
Dochód zwolniony wynosi (200.000 x 350.000) / 700.000 = 100.000
Dochód do opodatkowania 200.000 – 100.000 = 100.000
Podatek do zapłaty 100.000 x 19% = 19.000

(*) Zwróć uwagę, że mimo wydatkowania kwoty większej niż uzyskany dochód, wystąpił podatek do zapłaty.

Jak wygląd procedura?

Do 30 kwietnia następnego roku po sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia zobowiązani jesteśmy do złożenia deklaracji PIT-39.
Podatnik, który ma zamiar przeznaczyć uzyskane środki na cele mieszkaniowe, ma dwie opcje:

1. W złożonej deklaracji, jako że nie ma wiedzy, jaką kwotę wydatkuje – nie wykazuje dochodu zwolnionego i wpłaca podatek, następnie po poniesieniu wydatków w ciągu 3 lat, składa korektę uwzględniającą poniesione wydatki i wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Urząd zwróci wpłaconą wcześniej nadwyżkę.

2. W złożonej deklaracji wykazuje planowaną kwotę dochodu zwolnionego – z tą uwagą, że jeśli w ciągu 3 lat zadeklarowana kwota nie zostanie wydatkowana, podatnik obowiązany jest do złożenia korekty i wpłaty podatku z odsetkami liczonymi do 30 kwietnia roku, w którym zobowiązany był do złożenia deklaracji.

Czy występują ryzyka interpretacyjne?

Mimo korzystnego orzecznictwa sądów administracyjnych w naszej praktyce spotykamy się z sytuacjami, w których urzędy skarbowe próbują kwestionować prawo czy wysokość ulgi mieszkaniowej.

Dotyczy to np. przypadku, gdy podatnik sprzedał nieruchomość należącą do majątku osobistego, a następnie małżonkowie dokonali nabycia nieruchomość do wspólności majątkowej małżeńskiej – urzędy często i niezgodnie z orzecznictwem forsują tezę, że za wydatki można uznać tylko połowę ceny nabycia.

Częste spory dotyczą też kwestii chronologii nabycia/zbycia nieruchomości, a mianowicie sytuacji gdy wcześniej dokonano zakupu niż sprzedaży. W takiej sytuacji fiskus twierdzi, że nie przeznaczono przychodu ze sprzedaży, skoro zbycia dokonano już po kupnie innej nieruchomości i kwestionuje w całości taki wydatek. W tym zakresie również sądy stoją po stronie podatnika, liczy się cel przeznaczenia środków, a nie chronologia.

Podsumowanie

Wiesz już, jakie warunki trzeba spełnić, aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Jeśli potrzebujesz pomocy, możesz zwrócić się o poradę do doradcy podatkowego, aby uniknąć długotrwałych sporów czy zapłaty niezasadnie ustalonego podatku.

^{Data publikacji: 5.11.2023}